8月14日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）公布半年成绩单亿米网，上半年整体经营保持稳健。在复杂多变的市场环境中，越秀房产基金凭借多元化的资产布局、精细化的运营管理以及灵活的财务策略，进一步降低融资成本，以“战略定力+运营深耕”持续释放资产价值，夯实长期主义的发展“基本盘”。
稳扎稳打，经营收入保持稳定
2025上半年，越秀房产基金整体经营收入9.66亿元（人民币，下同），物业收入净额6.79亿元；整体期末出租率82.2%，整体期末租金单价187.5元/㎡/月（不含酒店公寓），总体经营保持稳定。
受益于利率下行环境，越秀房产基金融资成本降低，报告期内融资成本为人民币4.03亿元，同比下降13.5%，较去年同期节省6，300万元，平均融资成本降至近三年以来低位；上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点；外汇敞口管理得当，较上年同期降低31个百分点至28%。
从业态表现来看，越秀房产基金旗下物业组合展现整体平稳态势，租户结构持续优化亿米网，资产运营稳中提质。写字楼业态仍然作为收入贡献的主力军，凭借优越地段资产与专业运营，紧抓新质生产力持续推动办公楼需求复苏、上半年办公需求逐季回暖的机遇，出租率保持稳定，续约情况良好，继续贡献55%的主要收入来源。酒店公寓收入占比26%，受益于国内旅游市场复苏以及消费升级趋势，紧抓商旅、展会等需求机遇，客房收入和入住率表现均优于竞争群酒店公寓。零售商业把握消费市场的温和复苏及精准的品牌租户策略调整，主力店有效拉动销售增长。专业市场在产业升级背景下，依托强大的跨境商贸平台优势，持续引领中国专业市场转型升级的创新风向。
通过多元业态协同发展以及有效的风险管理，越秀房产基金进一步凸显长期价值和可持续增长潜力，资产价值再获行业和市场高度认可。
稳中提质，强化资产四维能力
资产价值的可持续增长源于持续的“稳中提质”。报告期内，越秀房产基金聚焦其不断强化的“四维能力”--产品力、招商力、运营力和服务力，积极捕捉各业态发展机遇，通过优化招商机制，加快推动产品升级迭代，最大力度盘活现有资源，积极创造新的业绩增长点。
写字楼方面，通过多措并举加强招商，加速盘活资源，稳守整体出租率，整体写字楼业态上半年经营收入5.32亿元，新签面积合计48，822㎡，同比增长7.5%；整体表现保持稳定。作为广州核心地标，广州国际金融中心（广州IFC）写字楼续租率达70%，客户访问量和转化率正向提升，精装修单元去化率接近九成亿米网，去化周期仅约19天；越秀金融大厦上半年推出7，089㎡带装修单元，顺利推进超六成的去化率，持续优化租户结构。越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，实施“一客一策+产品调改”策略，不断提升写字楼的品质和服务水平，强化其在市场中的竞争力。武汉越秀财富中心上半年实现续租率81%，并通过单元局部微改造、软装提升、打造智能样板间等多种方式优化客户看楼体验，提升客户转化率。
酒店公寓深入洞察市场需求，驱动产品创新，客房收入再创新高，持续领先竞争群。广州IFC雅诗阁服务式公寓凭借卓越的品牌服务标准和灵活的产品策略，在高端服务式公寓市场中表现亮眼：针对领事馆与外籍客户等商务客群需求深化服务，有效调整长短租比例，实现上半年经营收入和入住率的双双提升，上半年经营收入6，030万元，创历史新高。广州四季酒店紧抓外籍高净值客群市场需求，借助广交会等展会带动，上半年客房收入创历史新高，实现经营收入1.9亿元；平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点，每间客房可用收入（RevPAR）1，762元/间/晚，高于竞争群酒店30.5%。
专业市场方面，中国服装商贸龙头市场--广州白马服装市场产业赋能与数字化转型并进，整体经营收入1.09亿元，出租率稳居95%。借十五运东风，广州白马服装市场以“体育+时尚”作为连接服装行业发展的桥梁，挖掘体育赛事的商业潜力，同时打造“白马智选”+“白马悦境通”双平台，构建线上精准引流体系，上半年累计接待165个采批团，促成采购金额1.4亿元，依托大湾区国际女装展、广交会等展会促进租户成交，继续凸显行业龙头地位。
零售商场有序推进招调焕新，加快品牌迭代升级，持续开拓夜间消费，激发销售新增长点。广州IFC国金天地通过“品牌焕新+场景运营”组合拳，积极升级招商力，期末出租率96.4%，续租率97.0%，成功引入广州首家且目前唯一的市内免税店“中免免税店”，预计开业后将打造全新的免税购物地标，构建“赛事消费+免税购物”双引擎，持续赋能基金资产价值提升；广州VT101维多利广场举办优衣库美好生活市集、巨型宝可梦及美好生活音乐等活动消费拉动作用明显，期末出租率96.2%，主力店“优衣库”上半年销售额同比增长0.3%，带动项目整体销售额同比增长0.6%。
财务稳健，平均融资成本降至近三年以来低位
财务管理能力是企业稳健发展的核心支柱，在复杂多变的利率环境下，越秀房产基金充分发挥其财务“灵活性”优势，坚持主动且审慎的财务管理策略，有效优化资本结构，显著降低融资成本。
2025年上半年平均付息率3.92%，平均融资成本为近三年以来低位，这为基金的稳健运营和持续发展提供了坚实的财务保障；利率敞口维持33%（含稳定浮动人民币融资）；外汇敞口降至28%，较去年同期下降31个百分点，有效控制利率和汇率风险。
2023年以来，越秀房产基金管理人主动管理，优化财务结构，人民币融资占比进一步提升至72%，较去年同期上升31个百分点，较去年年末上升12个百分点。
凭借稳健的经营表现、出色的资产管理能力和积极践行ESG的责任担当，越秀房产基金上半年继续获得国际评级机构标普、惠誉给予投资级评级，并进入“2025·中国不动产资管综合实力TOP10”榜单。
值得一提的是，越秀房产基金在中国银行间交易商协会取得重大突破，今年7月成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。创新的融资渠道和前瞻性的财务管控持续优化债务结构，为基金把握未来投资机遇、实现可持续发展奠定了坚实基础。
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